𝗘𝗲𝗻 𝘃𝗮𝗸𝗮𝗻𝘁𝗶𝗲𝗵𝘂𝗶𝘀 𝗸𝗼𝗽𝗲𝗻: 𝗶𝗻 𝗷𝗲 𝗕𝗩 𝗼𝗳 𝗽𝗿𝗶𝘃é?
De belasting op vakantiehuizen in box 3 is afgelopen jaren explosief gestegen. Per 1 januari 2026 gaat de belasting verder omhoog. Op een vakantiehuis van € 300.000 betaal je dan € 8.392 belasting per jaar.
Een vakantiehuis in box 3 is dus een dure grap. Gelukkig heb je als BV-ondernemer ook nog de optie om een vakantiewoning vanuit je BV te kopen. Afhankelijk van je situatie kan dit veel interessanter zijn.
Wat in jouw geval het meest interessant is hangt helemaal van jouw situatie af. Het is in ieder geval belangrijk om je goed te laten informeren. Daar help ik je graag bij met dit artikel.
Dit artikel heeft betrekking op een vakantiewoning in Nederland.
1. Fiscale gevolgen van een vakantiehuis in privé
Wanneer je een vakantiewoning privé koopt, valt deze in box 3 van de inkomstenbelasting:
- Belasting over vermogen: je betaalt belasting over een fictief rendement op de WOZ-waarde minus schulden (zoals een hypotheek). Houd er rekening mee dat je over de woningwaarde 2,80% belasting betaalt terwijl de schulden maar tegen 0,94% in mindering worden gebracht. Alleen als je onder het heffingsvrije vermogen blijft betaal je niets.
- Hypotheekrente is niet aftrekbaar, behalve in specifieke situaties (zoals tijdelijke eigen bewoning).
- Huurinkomsten zijn vrijgesteld van belasting (zolang het geen onderneming betreft).
- Waardestijging wordt niet apart belast – die wordt meegerekend in de jaarlijkse forfaitaire box 3-heffing.
Voordelen van privébezit
- Eenvoudig en overzichtelijk.
- Geen administratieve lasten zoals bij een BV.
- Vrij gebruik van de woning zonder zakelijke beperkingen.
- Verkoop van het pand is juridisch eenvoudig.
Nadelen
- Box 3-belasting kan zwaar drukken op je rendement, zeker bij stijgende WOZ-waarden.
- Geen kostenaftrek (onderhoud, parkbeheer, inventaris).
- Geen hypotheekrenteaftrek (tenzij tijdelijk hoofdverblijf).
Vakantiewoning en Wet Werkelijk Rendement
Er is een wetsvoorstel ingediend om per 2028 te gaan heffen op basis van het werkelijk rendement. Voor vakantiewoningen wordt een vastgoedbijtelling geïntroduceerd van 3,35% van de WOZ waarde. Als de huurinkomsten lager zijn dan de bijtelling, wordt belasting geheven op basis van de bijtelling. Periodieke kosten zoals onderhoud zijn aftrekbaar. De waardestijging wordt op basis van WOZ waarde belast op het moment van verkoop.
Dit zou betekenen dat de jaarlijkse belastingdruk op vakantiewoningen flink omlaag gaat zolang de woning niet wordt verkocht. Het is met de huidige politieke impasse nog maar de vraag of dit doorgaat.
2. Fiscale gevolgen van een vakantiehuis in de BV
Een BV is een rechtspersoon met eigen bezittingen en verplichtingen. Als je via een BV investeert:
- De huurinkomsten en waardestijgingen vallen onder de vennootschapsbelasting. Tot een winst van € 200.000 is dit 19%.
- Als je als DGA gebruikt wilt maken van de woning moet je hierover huur betalen aan je BV.
- Je kunt kosten aftrekken, zoals onderhoud, parkbijdragen, afschrijvingen, rente, exploitatie- en beheerkosten.
- Als je winst uitkeert aan jezelf als DGA, betaal je daarover nog eens dividendbelasting en inkomstenbelasting (box 2).
Voordelen van de BV-structuur
- Lagere belastingdruk zolang je geld in de BV blijft (19% VPB versus 36% box 3)
- Je betaalt pas VPB over de waardestijging bij verkoop
- Bij een waardedaling kan het verlies in de BV verrekend worden. Dit kan niet in box 3
- Veel kosten zijn aftrekbaar, zoals onderhoudskosten
- Betere bescherming van je privévermogen (beperkte aansprakelijkheid).
- Interessant bij het opbouwen van een vastgoedportefeuille of bij vermogensplanning.
Nadelen
- Als DGA betaal je huur aan je BV bij privé gebruik. Als je een vakantiewoning vooral privé wilt gebruiken kan dit flink oplopen
- Complexere structuur, met hogere administratieve kosten
- Financiering binnen een BV is lastiger en vaak duurder dan privé
- De waardestijging is belast
3. Rekenvoorbeeld: Privé vs. BV
Hierbij is uitgegaan van 1/3e eigen gebruik en 2/3e verhuur.
| Gegevens | |
| Aankoopprijs vakantiewoning | € 300.000 |
| Hypotheek | € 200.000 |
| Hypotheekrente | 4% |
| Jaarlijkse huurinkomsten | € 10.000 |
| Overige kosten | € 2.000 |
In Privé
- Vermogen in box 3: € 300.000 – € 200.000 = € 100.000
- Fictief rendement: 7,77% x € 300.000 – 2,62% x € 200.000 = 18.070
- Belasting box 3: € 18.070 x 36% = € 6.505
- Geen aftrek van rente of kosten (tenzij woning tijdelijk hoofdverblijf is)
- Netto cashflow: € 10.000 – € 8.000 – € 6.505 – € 2.000 = € – 6.505.
- Hierbij is de waardestijging verder onbelast
In de BV
- Huurinkomsten extern: € 10.000, huur aan DGA voor eigen gebruik: € 5.000
- Hypotheekrente € 8.000 en overige kosten € 2.000 aftrekbaar
- Belaste winst in de BV: € 5.000, Vennootschapsbelasting (19%): € 950
- Netto winst in de BV: € 4.050
- Als je de winst naar privé wilt halen betaal je dividendbelasting (24,5%): € 992.25
- Netto in privé ontvang je dan: € 3.057
- Netto cash flow totaal in privé is € – 1.943 (betaalde huur DGA minus ontvangsten netto in privé ( € 5.000 – €3.057)
In dit rekenvoorbeeld is de cash flow in de BV jaarlijks € 4.562 beter dan in privé. Wel moet er later nog afgerekend worden over de waardestijging in de BV. In box 3 hoeft hier niet apart voor afgerekend te worden. Bij een hoger privégebruik wordt box 3 relatief interessanter.
Conclusie
De uiteindelijke afweging of je een vakantiewoning beter privé of in de BV koopt hangt van veel factoren af. De mate van eigen gebruik is hierbij belangrijk. Maar ook de vraag hoe je het gaat financieren en hoe je box 3 positie eruit ziet. Dat maakt dat het juiste antwoord altijd maatwerk is. Het is belangrijk om je hierbij goed te laten adviseren.
Wil je meer weten over de financiële en fiscale gevolgen van het kopen van een vakantiehuis? Hieronder kan je een vrijblijvende afspraak inplannen.
