Heb je een nieuw droomhuis op het oog? Of ga je toch die uitbouw of nieuwe keuken realiseren? Zoek je financiering voor een vakantiehuis? Een hypotheek bij de bank kan dan een mooie oplossing zijn. Zeker nu de rente is gedaald.
Als DGA is het proces ingewikkelder. Maar het biedt ook meer kansen. Er wordt door de bank gekeken naar je salaris, dividend en de winst van je bedrijf. De cijfers van je bedrijf spelen een belangrijke rol.
Dit vraagt om een doordachte en planmatige aanpak én een goede voorbereiding. Met betere cijfers is de slagingskans groter, of kan je meer lenen. Met dit artikel kan je je als DGA voorbereiden op een mogelijke hypotheekaanvraag.
Als BV-ondernemer kan je ook lenen bij je eigen BV. Dit kan een interessant alternatief zijn. Ik heb er dit artikel over geschreven.
1. Hoe kijkt de bank naar je inkomen als DGA?
Bij een hypotheekaanvraag kijkt een bank in eerste instantie naar het salaris op je loonstrook. Dit is het vaste inkomen dat je uit je BV of holding ontvangt. Daarnaast kunnen dividenduitkeringen en winsten in je bedrijf meegenomen worden.
Dit zijn belangrijke aandachtspunten
- Het salaris moet realistisch en structureel zijn.
- Een plotselinge salarisverhoging vlak voor de aanvraag werkt meestal niet, tenzij er een onderbouwde reden voor is.
- Winst in de BV telt alleen mee als er voldoende liquiditeit is en de BV financieel gezond is. Vaak mag maximaal 70% van de structurele winst worden meegenomen.
- Dividenduitkeringen worden soms meegeteld, maar alleen als ze aantoonbaar structureel zijn.
- Een lening bij je BV (rekening-courant directie) geldt als schuld en verlaagt je leencapaciteit.
2. Beoordeling financiële stabiliteit van je onderneming als DGA voor de hypotheekaanvraag
Banken kijken niet alleen naar de gemiddelde cijfers op je winst- en verliesrekening. Ook de ontwikkeling en bestendigheid van je onderneming spelen een rol.
Drie extra factoren zijn hierbij belangrijk:
- Balansratio’s
- Rekening-courantpositie
- Prognose voor de komende jaren
2.1 De balansratio’s: liquiditeit en solvabiliteit
Banken gebruiken balansratio’s om te beoordelen of je onderneming financieel gezond genoeg is om een hypotheek te kunnen dragen.
Liquiditeit
- Formule: Vlottende activa ÷ kortlopende schulden
- Norm: minimaal 1,0
- Betekenis: je vlottende activa (kas, debiteuren, voorraad) moeten voldoende zijn om je kortlopende verplichtingen te dekken.
Solvabiliteit
- Formule: Eigen vermogen ÷ balanstotaal
- Norm: Minimaal tussen 20% en 25%
- Betekenis: geeft aan hoeveel buffer je hebt om tegenvallers op te vangen.
2.2 Rekening-courant en impact op ratio’s
Heb je als DGA geld geleend van je BV via een rekening-courant? Dan heeft dat een negatieve invloed op je balansratio’s:
- Bij liquiditeit wordt het geleende bedrag in mindering gebracht op de vlottende activa.
- Bij solvabiliteit wordt het bedrag afgetrokken van het eigen vermogen.
Gevolg: je haalt minder snel de norm van de bank, en dus kan dit je hypotheekaanvraag bemoeilijken.
2.3 Prognose: de blik vooruit
Veel banken vragen om een prognose voor het huidige en/of komende jaar.
Doel: beoordelen of de winstontwikkeling stabiel en bestendig is.
- Zeker bij minder dan 3 jaar aan cijfers is een prognose vaak verplicht.
- Een realistische prognose, bij voorkeur opgesteld door je accountant, versterkt je aanvraag.
3. Stappenplan hypotheekaanvraag als DGA
Stap 1 – Oriëntatie en advies
Bepaal of je bij een bank of via je BV wilt financieren. Laat je maximale hypotheek berekenen door een adviseur met DGA-expertise.
Stap 2 – Verzamel je financiële gegevens
Zorg voor minimaal 3 jaar volledige en goedgekeurde jaarcijfers.
Stap 3 – Inkomensverklaring opstellen
Laat een erkend rekenexpert je inkomen vaststellen.
Stap 4 – Hypotheekaanvraag indienen
Lever alle documenten compleet aan. Vermijd conceptcijfers of interne balansen.
Stap 5 – Beoordeling door de bank
Bank toetst je inkomen, balansratio’s, prognose en risico’s.
Stap 6 – Offerte en afronding
Bij akkoord volgt ondertekening en afronding bij de notaris.
4. Documentenchecklist hypotheek voor DGA’s
Persoonlijk:
- Salarisstrook (laatste)
- IB-aangiften en aanslagen (3 jaar)
Zakelijk:
- Jaarrekeningen (3 jaar)
- Geconsolideerde jaarrekening (indien van toepassing)
- Prognose/tussentijdse cijfers lopend jaar
- KvK-uittreksels per BV
- Organogram
- Rekening-courantovereenkomst en leenovereenkomsten
- Inkomensverklaring DGA
5. Tips voor een hogere slagingskans
- Zorg voor stabiele cijfers: houd een consistent salarispatroon aan en zorg voor zoveel mogelijk stabiele winstgevendheid
- Optimaliseer je balansratio’s: beperk rekening-courantschuld en versterk eigen vermogen.
- Bereid je aanvraag vroeg voor: idealiter al 1–2 jaar voor aankoopplannen.
- Werk met een DGA-specialist: veel afwijzingen komen door gebrek aan kennis bij reguliere adviseurs.
Conclusie
Een hypotheekaanvraag als DGA draait om meer dan alleen het DGA-salaris. Voor het maximale resultaat wordt naar het hele plaatje gekeken. Om die reden is een goede voorbereiding essentieel. Het liefst denk je hierbij al enkele jaren vooruit.
Onze vaste klanten begeleiden wij in dit hele proces. Wij werken hierbij vanuit een persoonlijke vermogensstrategie en zijn volledig gespecialiseerd in het begeleiden van DGA’s. Wil je meer weten over onze dienstverlening? Plan hieronder een vrijblijvende afspraak.