Hoe komt je kind aan een eigen huis? Voor steeds meer ouders is dit een hoofdpijndossier.

Een gemiddeld huis in Nederland wordt dit jaar verkocht voor € 520.000 euro. Met de huidige rentestanden komt dit neer op netto maandlasten van € 1.885,- per maand.

Je hoeft geen rekenwonder te zijn om te concluderen dat dit voor de meeste starters niet is op te brengen.

Een familiehypotheek kan een interessante oplossing zijn. Het hoeft maar om een klein deel van de lening te gaan. Nét genoeg om een (klein)kind goed op weg te helpen.

Vaak wordt de familiehypotheek gecombineerd met een jaarlijkse schenking. Met een leen-schenkconstructie kan je (klein)kind vaak meer lenen voor een huis. Dan komt je familiehypotheek bovenop de maximale hypotheek bij de bank.

Ben je een DGA-ondernemer en heb je geld in je holding? Dan kan je overwegen om een familiehypotheek vanuit je BV te verstrekken.

Wil je weten of een leen-schenkconstructie ook in jouw situatie interessant is?

Lees dan vooral verder!

De familiehypotheek uitgelegd

Een familiehypotheek is een lening van een familielid in plaats van een bank. Dit helpt starters die moeite hebben om een reguliere hypotheek te krijgen, vooral nu de woningprijzen hoog zijn. Meestal lenen starters van ouders, grootouders of andere familieleden. Dit kan helpen om een deel van de woningkosten te dekken die een bank niet financiert.

De familiehypotheek werkt hetzelfde als een reguliere hypotheek, maar het familielid bepaalt de voorwaarden, zoals rente, looptijd en aflosvorm. Er moet wel een schriftelijke overeenkomst zijn. De rente moet marktconform zijn, anders kan de Belastingdienst het zien als schenking en schenkbelasting heffen.

Ook bij een familiehypotheek kan je kind hypotheekrenteaftrek krijgen. Hierbij is het wel belangrijk dat de lening in 30 jaar lineair of annuïtair wordt afgelost.

Leen-schenkconstructie

Bij een leen-schenkconstructie leen je geld aan je kind voor de aankoop of verbouwing van een huis. Elk jaar geef je een schenking die de rente en aflossing van de lening dekt. Hierdoor hoeft je kind feitelijk niets terug te betalen. Dit kan je kind helpen om per saldo meer te lenen: de familiehypotheek komt bovenop de maximale lening van de bank. Dit werkt niet bij elke bank. Maar er zijn genoeg banken die dit wel aanbieden. Hierover kan je je laten adviseren door je hypotheekadviseur.

Hoe werkt het?

Je (klein)kind moet wel de rente en aflossing van de lening daadwerkelijk betalen. Aan jou in dit geval. Daarnaast kan je jaarlijks een schenking doen aan je (klein)kind. Voor ouders aan een kind geldt hiervoor in 2026 een maximum van  € 6.908. Wil je meer schenken? Dan betaal je minimaal 10% schenkbelasting.

Let op!

Voordat je begint, is het goed om goed na te denken. Als je elk jaar een schenking belooft, zit je daar mogelijk jarenlang aan vast. Dit kan ook invloed hebben als je bijvoorbeeld stopt met werken of een partner verliest.

Voordelen:

• Je helpt je kind met de aankoop of verbouwing van een huis, zonder dat je kind daadwerkelijk iets betaalt voor de lening.
• Je kind kan vaak per saldo meer lenen. De familiehypotheek komt bovenop de maximale lening bij de bank
• Je (klein)kind heeft recht op hypoheekrenteaftrek. Dit ondanks dat je kind de rente en aflossing terugkrijgt in de vorm van een schenking

Nadelen:

• Als je meer vermogen hebt dan de belastingvrije vrijstelling (€59.357 per persoon), moet je belasting betalen over je vermogen. De familielening telt als “overig vermogen” in box 3.
• Je zit mogelijk 10 jaar of langer vast aan de schenkingsovereenkomst. Ook als je je baan kwijtraakt
• Heb je meerdere kinderen? Dan wil je wellicht ook voor hen een schenking regelen. Hier moet je financieel rekening mee houden

Een familiehypotheek vanuit box 3

Er zijn ook belastingtechnische aspecten waar je rekening mee moet houden. Sinds 2023 wordt er meer vermogensbelasting geheven over een familielening dan over spaargeld. Dit kan een nadelig effect hebben als je een lage rente rekent voor de familiehypotheek. Over 2026 wordt een forfaitair rendement over “overige bezittingen” (waaronder familiehypotheken) gerekend van 6%. Hier betaal je 36% belasting over, wat neerkomt op 2,16% belasting over de familiehypotheek bij het forfaitaire rendement. Op een rente van 4% doet dit wel pijn. Gelukkig is er ook de tegenbewijsregeling. Als je kan aantonen dat je werkelijk rendement lager is, dan wordt die aangehouden. In het geval van 4% rente zou het om 4 x 36% = 1,44% belasting gaan.

Het kan voordeliger zijn om een familiehypotheek af te sluiten met een hoge rente. Dan krijgt je (klein)kind namelijk meer hypotheekrenteaftrek. Houd wel dit in de gaten: het is essentieel om te controleren of de rente als marktconform wordt beschouwd door de Belastingdienst.

Een familiehypotheek vanuit de BV

Een familiehypotheek verstrekken vanuit een BV kan een heel interessante optie zijn. Je betaalt minder belasting. In een BV wordt 19% vennootschapsbelasting betaald tot een winst van € 200.000. Bij een hypotheekrente van 4% komt dit neer op een belasting van 0,76%. Dit is een stuk lager dan de box 3 belasting. Wel moet er nog aanvullend minimaal 24,5% box 2 belasting betaald worden als het geld naar privé wordt gehaald. Houd ook de Wet Excessief Lenen in de gaten. Leningen voor een woning vallen hier niet onder. Maar dan moet er wel recht van hypotheek gevestigd zijn. Er is dus wel een notariële akte nodig. Ook moet de rente zakelijk zijn. Mogelijk moet de doelomschrijving van de BV in de statuten aangepast worden. Hiervoor moet je ook langs de notaris.

Als je de schenking vanuit je BV doet, moet je wel rekening houden met box 2 belasting (minimaal 24,5%). Je kan er ook voor kiezen om de schenking vanuit privé te doen. Meer informatie over een hypotheek bij de BV kan je hier vinden.

Bereken het zelf

De keuzes die je maakt hebben qua belastingen vaak een grote impact. Dat is bij de familiehypotheek niet anders. Met de rekentool kan je zelf berekenen hoe het financiële plaatje eruit komt te zien vanuit de BV en vanuit privé. De rekentool houdt rekening met het werkelijk rendement in box 3. Een eventuele negatieve impact van de forfaitaire rendementen zit dus niet in de rekentool verwerkt.

Business case component

Een hypotheek verstrekken aan je kinderen kan ook voor de ouders interessant zijn. Een marktconforme rente van 3,5% tot 4% levert in ieder geval meer op dan de spaarrente. Je kan het zien als een heel defensieve belegging, met een vergelijkbaar rendement met obligaties. Wel loop je een risico op wanbetaling.

Wel is het rendement lager dan je kan verwachten op investeringen in aandelen of vastgoed. De vraag is dan ook vooral wat je anders zou doen met het geld.

Conclusie

Een familiehypotheek met schenkconstructie kan een goede oplossing zijn voor starters die niet genoeg kunnen lenen om een huis te kopen. Zij kunnen extra lenen zonder dat hun maandlasten omhoog gaan. Het is belangrijk om je goed te laten adviseren in een dergelijk traject. Als je een familiehypotheek wilt combineren met een lening bij de bank, is het belangrijk om een hypotheekadviseur te raadplegen.

In de basis gaat het hier echt om een vermogensvraagstuk. Welke geldmiddelen heb je en hoe wil je die inzetten? Welke rendementen heb je nodig voor een comfortabel leven?

Een goede afweging vraagt om een persoonlijke vermogensstrategie. Wil je hier meer over weten? Plan hieronder een vrijblijvende kennismaking. Wij zijn volledig gespecialiseerd in vermogensstrategie voor DGA-ondernemers.