Tot nu toe was een lage WOZ-waarde belangrijk voor vastgoedbeleggers. Een lagere WOZ-waarde leidde tot een lagere (of géén) box 3 belasting. Als kers op de taart drukte het ook de gemeentelijke heffingen. Om die reden werd door vastgoedbeleggers elk jaar massaal bezwaar gemaakt om de WOZ-waarde omlaag te krijgen.
Maar met de aangekondigde overgang naar een nieuw box 3-stelsel kan die reflex je op termijn juist veel geld kosten.
De plannen rondom de vermogensaanwasbelasting (VAB) en vermogenswinstbelasting (VWB) zijn nog niet definitief. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2028, maar details kunnen nog veranderen.
Wil je nog meer informatie over vastgoed en box 3? Bekijk dan deze podcastaflevering. Het belang van de WOZ-waarde wordt hier ook besproken.
Box 3 op basis van werkelijk rendement: wat verandert er fundamenteel?
In het huidige box 3-stelsel betaal je belasting over een fictief rendement. De WOZ-waarde speelt daarin een directe rol: hoe lager, hoe minder belasting.
In het nieuwe systeem verschuift de focus naar werkelijk rendement, met twee belangrijke componenten:
- Direct rendement (huurinkomsten)
- Indirect rendement (waardestijging bij verkoop)
En vooral dat tweede onderdeel verandert het spel.
De sleutel: de startwaarde van je vastgoed op 1 januari 2028
Om toekomstige winst te belasten, heeft de Belastingdienst een beginpunt nodig: de startwaarde.
Voor woningen wordt die naar verwachting gebaseerd op de WOZ-waarde rond 1 januari 2028.
En precies daar zit de crux.
Een lage WOZ-waarde vandaag kan betekenen dat een deel van je historische waardestijging straks alsnog belast wordt.
Rekenvoorbeeld WOZ-waarde en box 3 op basis van het werkelijk rendement (2028)
Stel:
Je bezit een verhuurd appartement.
Scenario A — lage WOZ (klassieke strategie)
Je maakt bezwaar en krijgt de WOZ-waarde omlaag naar € 320.000.
In 2032 verkoop je het pand voor € 520.000.
Belastbare winst:
€ 520.000 – € 320.000 = € 200.000
Bij een belastingtarief van 36%:
→ € 72.000 belasting
Scenario B — hoge WOZ (nieuwe denkwijze)
Je accepteert of stimuleert een hogere WOZ-waarde van € 410.000.
In 2032 verkoop je hetzelfde pand voor € 520.000.
Belastbare winst:
€ 520.000 – € 410.000 = € 110.000
Bij 36% belasting:
→ € 39.600 belasting
Het verschil?
€ 32.400 minder belasting, puur door een andere WOZ-strategie.
Een nuance: verhuur vs. eigen gebruik
Heb je een vakantiehuis zonder verhuuropbrengsten? Dan kan een hoge WOZ-waarde ook nadelig werken.
Er wordt in de concept-plannen namelijk een vastgoedbijtelling van 3,35% over de WOZ-waarde geïntroduceerd. Bij een hogere WOZ-waarde op een vakantiewoning ga je dus jaarlijks wel meer belasting betalen. Maar voor wat betreft de waardestijging is ook hier een hogere WOZ-waarde per 1 januari 2028 voordelig.
Dit betekent dat niet alleen je WOZ-strategie belangrijk wordt, maar ook:
- Je verhuurstrategie
- Je administratie
- Het onderscheid tussen onderhoud en verbetering
Administratie wordt geen bijzaak meer
Waar vastgoedbeleggen vroeger relatief “passief” kon zijn, vraagt het nieuwe systeem om:
- Nauwkeurige registratie van huurperiodes
- Duidelijke scheiding tussen kosten (onderhoud vs. investering)
- Vastlegging van waardeverhogende investeringen
Waarom? Omdat deze kosten invloed hebben op je uiteindelijke belastbare winst.
De strategische shift
Tot nu toe was de reflex logisch:
WOZ omlaag = minder belasting
Maar straks kan het tegenovergestelde waar zijn:
WOZ omhoog = minder belasting (op het juiste moment)
Dat vraagt om een compleet andere manier van denken.
Wat kun je nú al doen?
Hoewel de wetgeving nog niet definitief is, zijn dit logische voorbereidingsstappen:
- Kijk kritisch naar je WOZ-beschikkingen
- Overweeg of bezwaar maken nog wel verstandig is
- Breng de werkelijke marktwaarde van je vastgoed in kaart
- Denk na over je exit-horizon (wanneer verkoop je?)
- Richt je administratie toekomstbestendig in
Tot slot
De overgang naar een systeem op basis van werkelijk rendement markeert een kantelpunt voor vastgoedbeleggers.
Waar je vroeger optimaliseerde op jaarlijkse belastingdruk, verschuift de focus naar belasting bij realisatie van winst.
En precies daarom kan een hogere WOZ-waarde per straks ineens een strategisch voordeel blijken.
Zoals zo vaak in fiscaliteit geldt:
Niet de regels zelf maken het verschil, maar hoe je erop anticipeert.
Wil jij strategisch vooruit kijken en belasting besparen? Dan is het tijd voor een persoonlijke vermogensstrategie. Plan hieronder je kennismaking, dan vertellen we je er meer over.