Met alle wijzigingen in box 3 is deze vraag actueler dan ooit. In de afgelopen jaren is een vakantiehuis in box 3 steeds duurder geworden. Over een vakantiehuis van € 300.000 betaal je dit jaar € 6.480 belasting. Ook als er geen euro binnenkomt.
Maar ook het nieuwe stelsel brengt risico’s met zich mee. Zo wordt er een forfait voor het eigen gebruik van een vakantiehuis ingevoerd. Ook zonder huurinkomsten blijf je belasting betalen. En nog een aandachtspunt: vanaf 2028 wordt de waardestijging belast. Het ijkpunt hiervoor is de WOZ waarde op 1 januari 2028. Deze datum moet je dus heel goed in de gaten houden.
Maar is de BV dan een betere optie?
Alle reden om je goed te laten informeren. In dit artikel bespreek ik de afweging tussen een vakantiehuis in privé of in de BV. Hierbij kijk ik alvast vooruit naar het nieuwe box 3 stelsel dat naar verwachting op 1 januari 2028 ingaat.
1. Fiscale gevolgen van een vakantiehuis in privé met huidige box 3 regels
Wanneer je een vakantiewoning privé koopt, valt deze in box 3 van de inkomstenbelasting:
- Belasting over vermogen: je betaalt belasting over een fictief rendement op de WOZ-waarde minus schulden (zoals een hypotheek). Houd er rekening mee dat je over de woningwaarde 2,16% belasting betaalt terwijl de schulden maar tegen 0,97% in mindering worden gebracht. Alleen als je onder het heffingsvrije vermogen blijft betaal je niets.
- Hypotheekrente is niet aftrekbaar, behalve in specifieke situaties (zoals tijdelijke eigen bewoning).
- Huurinkomsten zijn vrijgesteld van belasting (zolang het geen onderneming betreft).
- Waardestijging wordt niet apart belast – die wordt meegerekend in de jaarlijkse forfaitaire box 3-heffing.
Voordelen van privébezit
- Eenvoudig en overzichtelijk.
- Geen administratieve lasten zoals bij een BV.
- Vrij gebruik van de woning zonder zakelijke beperkingen.
- Verkoop van het pand is juridisch eenvoudig.
Nadelen
- Box 3-belasting kan zwaar drukken op je rendement, zeker bij stijgende WOZ-waarden.
- Geen kostenaftrek (onderhoud, parkbeheer, inventaris).
- Geen hypotheekrenteaftrek (tenzij tijdelijk hoofdverblijf).
2. Een vakantiehuis en het nieuwe box 3 stelsel op basis van het Werkelijke Rendement
Er is een wetsvoorstel ingediend om per 2028 te gaan heffen op basis van het werkelijk rendement. Op dit moment lijkt het erop dat de plannen doorgaan. Er is een politieke meerderheid voor. Als het doorgaat, betekent dat het volgende:
- Vanaf 2028 wordt belasting geheven op basis van het werkelijke rendement. Hierbij gaat het om de werkelijke huuropbrengsten. Periodieke kosten zoals onderhoud worden aftrekbaar. Ook hypotheekrente wordt aftrekbaar.
- De waardestijging wordt belast op het moment van verkoop. Als startpunt geldt de WOZ waarde op 1-1-2028. Als je vijf jaar later de vakantiewoning verkoopt voor € 50.000 meer, ga je over die € 50.000 op dat moment belasting betalen. Investeringen zoals een uitbouw zijn dan wel aftrekbaar
- Voor vakantiewoningen wordt een vastgoedbijtelling geïntroduceerd van 3,35% van de WOZ waarde. Als de huurinkomsten lager zijn dan de bijtelling, wordt belasting geheven op basis van de bijtelling.
- Over het rendement wordt 36% belasting geheven
Belangrijk aandachtspunt: de WOZ-waarde per 1 januari 2028
Een belangrijk aandachtspunt voor als je overweegt een vakantiehuis te kopen: de WOZ waarde op 1 januari 2028 wordt het startpunt voor de berekening van de waardestijging. Als je in privé een vakantiehuis koopt met een lage WOZ waarde, is dat een risico. Ook als je in privé al een vakantiehuis hebt is dit een aandachtspunt.
2. Fiscale gevolgen van een vakantiehuis in de BV
Een BV is een rechtspersoon met eigen bezittingen en verplichtingen. Als je via een BV investeert:
- De huurinkomsten en waardestijgingen vallen onder de vennootschapsbelasting. Tot een winst van € 200.000 is dit 19%.
- Als je als DGA gebruikt wilt maken van de woning moet je hierover huur betalen aan je BV.
- Je kunt kosten aftrekken, zoals onderhoud, parkbijdragen, afschrijvingen, rente, exploitatie- en beheerkosten.
- Als je winst uitkeert aan jezelf als DGA, betaal je daarover nog eens dividendbelasting en inkomstenbelasting (box 2).
Voordelen van de BV-structuur
- Lagere belastingdruk zolang je geld in de BV blijft (19% VPB versus 36% box 3)
- Je betaalt pas VPB over de waardestijging bij verkoop
- Veel kosten zijn aftrekbaar, zoals onderhoudskosten
- Betere bescherming van je privévermogen (beperkte aansprakelijkheid).
- Interessant bij het opbouwen van een vastgoedportefeuille of bij vermogensplanning.
Nadelen
- Als DGA betaal je huur aan je BV bij privé gebruik. Als je een vakantiewoning vooral privé wilt gebruiken kan dit flink oplopen
- Complexere structuur, met hogere administratieve kosten
- Financiering binnen een BV is lastiger en vaak duurder dan privé
- De waardestijging is belast
3. Rekenvoorbeeld: Privé vs. BV
Hierbij is uitgegaan van 1/3e eigen gebruik en 2/3e verhuur.
| Gegevens | |
| Aankoopprijs vakantiewoning | € 300.000 |
| Hypotheek | € 200.000 |
| Hypotheekrente | 4% |
| Jaarlijkse huurinkomsten | € 10.000 |
| Onderhoudskosen | € 2.000 |
In Privé in huidige box 3 stelsel
- Vermogen in box 3: € 300.000 – € 200.000 = € 100.000
- Fictief rendement: 6% x € 300.000 – 2,70% x € 200.000 = 12.600
- Belasting box 3: € 12.600 x 36% = € 4.536
- Geen aftrek van rente of kosten (tenzij woning tijdelijk hoofdverblijf is)
- Netto cashflow: € 10.000 – € 8.000 – € 4.536 – € 2.000 = € – 4.536.
- Hierbij is de waardestijging verder onbelast
In privé bij het nieuwe box 3 stelsel
- Huurinkomsten: € 10.000, vastgoedbijtelling: € 10.050. In dit geval geldt de vastgoedbijtelling
- Hypotheekrente € 8.000 en onderhoudskosten € 2.000 aftrekbaar
- Belaste winst in box 3: € 10.050 – € 8.000 – € 2.000 = € 50
- Box 3 belasting direct af te rekenen: 50 x 36% = € 18
- Netto cashflow: € 0 – € 18 = € -18
De cash flow is een stuk beter dan onder het huidige box 3 stelsel. Maar: er moet nog wel afgerekend worden over de waardestijging.
In de BV
- Huurinkomsten extern: € 10.000, huur aan DGA voor eigen gebruik: € 5.000
- Hypotheekrente € 8.000 en overige kosten € 2.000 aftrekbaar
- Belaste winst in de BV: € 5.000, Vennootschapsbelasting (19%): € 950
- Netto winst in de BV: € 4.050
- Als je de winst naar privé wilt halen betaal je dividendbelasting (24,5%): € 992.25
- Netto in privé ontvang je dan: € 3.057
- Netto cash flow totaal in privé is € – 1.943 (betaalde huur DGA minus ontvangsten netto in privé ( € 5.000 – €3.057)
De directe cash flow in de BV is beter dan in het huidige box 3 stelsel, maar minder goed dan het nieuwe stelsel. Ook in de BV moet nog wel afgerekend worden over de waardestijging.
In dit rekenvoorbeeld is de cash flow in de BV jaarlijks beter dan bij het huidige box 3 stelsel. Maar wat meteen opvalt: de situatie onder het nieuwe box 3 stelsel is voordeliger dan in de BV.
BTW en een vakantiehuis
In bovenstaande berekening is geen rekening gehouden met de BTW. Als je investeert in een vakantiehuis vanuit de BV heb je mogelijk ook een BTW voordeel. Hiervoor moet je als ondernemer voor de BTW aangemerkt worden. Als je de woning voor 100% extern verhuurt, kan je alle BTW op je kosten in aftrek brengen. Dit is extra interessant bij de investering in een nieuw vakantiehuis of bij een grote renovatie. Bij gemengd gebruik (deels verhuur en deels eigen gebruik) kan je de BTW deels wel en deels niet verrekenen.
Conclusie
De uiteindelijke afweging of je een vakantiewoning beter privé of in de BV koopt hangt van veel factoren af. De mate van eigen gebruik is hierbij belangrijk. Maar ook de vraag hoe je het gaat financieren en hoe je box 3 positie eruit ziet. Dat maakt dat het juiste antwoord altijd maatwerk is. Het is belangrijk om je hierbij goed te laten adviseren.
Wil je meer weten over de financiële en fiscale gevolgen van het kopen van een vakantiehuis? Hieronder kan je een vrijblijvende afspraak inplannen.