Een tweede huis in Spanje: voor sommigen een droom om zelf van te genieten, voor anderen een slimme investering in onroerend goed. De locatie is vaak snel gekozen – Valencia, de Costa del Sol of Mallorca – maar dan volgt een belangrijke fiscale vraag:
Hoe koop je dat vastgoed aan? In privé, via een Nederlandse BV of via een Spaanse SL?
Het antwoord heeft gevolgen voor je jaarlijkse belasting, eventuele verhuuropbrengsten én de manier waarop het vermogen later wordt overgedragen. Hieronder zetten we de drie meest voorkomende structuren op een rij. Niet te technisch, maar wél met oog voor wat het voor jou concreet betekent.
1. Aankoop Spaans vastgoed in privé
Dit is veruit de meest gekozen optie. Je koopt het pand op eigen naam en geniet van het gebruik of de verhuurinkomsten. Simpel, overzichtelijk, en vaak fiscaal acceptabel – zeker als het gaat om een woning voor eigen gebruik.
Spaanse vakantiewoning in privé voor eigen gebruik
Bij eigen gebruik betaal je in Spanje een vorm van inkomstenbelasting, ook al ontvang je geen huur. De Spaanse fiscus gaat namelijk uit van een ‘fictieve huurwaarde’, doorgaans 2% van de kadastrale waarde (of 1,1% bij herwaardering). Over dat bedrag betaal je 19% belasting.
In Nederland valt de woning in box 3. Dankzij het belastingverdrag mag je het Spaanse deel van het vermogen vrijstellen, zodat je niet dubbel wordt belast.
Spaanse woning in privé voor de verhuur
Als je (ook) verhuurt, bijvoorbeeld via platforms als Airbnb, betaal je in Spanje 19% belasting over de netto huurinkomsten. Je mag kosten aftrekken zoals rente, onderhoud en gemeentelijke lasten.
In Nederland verandert er weinig: het pand blijft in box 3 en de huurinkomsten worden niet afzonderlijk belast.
Overige aandachtspunten bij Spaans vastgoed in privé
- Spaanse vermogensbelasting vanaf € 700.000 (vrijstelling per regio kan verschillen).
- Spaanse erfbelasting van toepassing, afhankelijk van de verwantschap en regio.
- Verkoopwinst, is met 19% belast, kosten zoals verbouwingen zijn mogelijk aftrekbaar
- Voordeel: Eenvoudig en geschikt voor eigen gebruik.
- Nadeel: Minder interessant bij grotere vermogens of intensieve verhuur.
2. Aankoop Spaans vastgoed via een Nederlandse BV
Voor ondernemers met een BV of holdingstructuur lijkt het aantrekkelijk om Spaans vastgoed via de BV te kopen. Zeker als het pand (deels) als belegging dient en er overtollige liquide middelen beschikbaar zijn.
Het grote voordeel is dat je geen dividenduitkering hoeft te doen om het huis daarna privé aan te kunnen kopen. Ook hoef je niet te lenen van de BV en heb je dus geen last van de Wet Excessief Lenen.
Eigen gebruik van Spaans vastgoed via een Nederlandse BV
Gebruik je de woning ook privé? Dan moet je een marktconforme vergoeding aan je BV betalen. Die vergoeding wordt in Spanje belast als huur (19%). Als je het geld naar privé wilt halen betaal je in Nederland in box 2 (24,5% of 31%, afhankelijk van het bedrag). Dit leidt tot een relatief zware fiscale last.
Voor puur eigen gebruik is een BV-structuur dan ook zelden optimaal.
Spaanse woning in de BV voor de verhuur
Bij verhuur ligt dat anders. De BV betaalt 19% Spaanse belasting over de netto huuropbrengst. In Nederland volgt vervolgens vennootschapsbelasting over het wereldwijde resultaat. De objectvrijstelling voorkomt dubbele belasting. Als je daarna dividend uitkeert aan jezelf, volgt nog box 2-heffing.
Deze dubbele belastingstructuur klinkt zwaar, maar kan bij een goede balans tussen kosten, afschrijving en huurinkomsten alsnog interessant zijn.
Investeren via een BV maakt estate planning mogelijk. Je kan je kinderen al (deels) aandeelhouder maken. Dit kan via stemrechtloze aandelen of een STAK.
Overige aandachtspunten bij Spaans vastgoed in de BV
- Geen Spaanse vermogensbelasting, omdat het pand indirect wordt gehouden.
- Geen Spaanse erfbelasting, erfgenamen erven immers aandelen in een Nederlandse BV.
- Verkoopwinst, is met 19% belast, kosten zoals verbouwingen zijn mogelijk aftrekbaar.
- Voordeel: Interessant bij zakelijke verhuur of als beleggingsobject.
- Nadeel: Privégebruik is fiscaal onaantrekkelijk, structuur is complexer, winst wordt in Spanje belast bij verkoop
3. Aankoop vastgoed via een Spaanse SL onder een Nederlandse BV
Als je van plan bent een vastgoedportefeuille op de bouwen in Spanje, is dit de meest interessante optie.
Eigen gebruik van Spaans vastgoed via een Spaanse SL
Een SL (Sociedad Limitada) is de Spaanse tegenhanger van een BV. Deze route wordt met name gekozen door investeerders die meerdere panden willen aankopen of een verhuuronderneming willen opzetten in Spanje.
Gebruik van de woning door de aandeelhouder wordt fiscaal belast: je betaalt jezelf als het ware huur. De SL betaalt daarover 25% Spaanse vennootschapsbelasting. Hierdoor is eigen gebruik via een SL doorgaans niet fiscaal gunstig.
Spaanse woning in de Spaanse SL voor de verhuur
Voor zakelijke verhuur biedt de SL wél voordelen. Kosten en afschrijvingen zijn aftrekbaar en er is ruimte voor een efficiënte winststructuur. Zo is bijvoorbeeld ook afschrijving over het vastgoed aftrekbaar. Je betaalt 25% vennootschapsbelasting in Spanje. Als je jezelf vervolgens dividend uitkeert, wordt dit in Nederland belast in box 2.
Let op: dubbele belasting kan voorkomen worden via verrekening, maar het vraagt wel om een correcte opzet en aangifte in beide landen.
Ook Investeren via deze structuur maakt estate planning mogelijk. Je kan je kinderen al (deels) aandeelhouder maken van de holding B.V.. Dit kan via stemrechtloze aandelen of een STAK.
Overige aandachtspunten bij Spaans vastgoed in de Spaanse SL
- Spaanse vermogensbelasting en erfbelasting zijn niet van toepassing als een Nederlandse holding de aandelen houdt
- Voordeel: Winst bij verkoop van de aandelen is onbelast. De verkoopopbrengst komt onbelast in de Nederlandse holding door de deelnemingsvrijstelling. Bij verkoop van het vastgoed in de SL wordt wel belasting betaald over de verkoopwinst
- Nadeel: Complex, hogere opstartkosten doorlopende kosten voor de jaarrekening en fiscale aangiftes.
Conclusie: wat past bij jouw situatie?
Koop je het huis voor eigen gebruik, met eventueel beperkte verhuur? Dan is privébezit meestal het eenvoudigst en fiscaal het meest logisch.
Gaat het om een serieuze investering of structurele verhuur, en heb je zakelijk vermogen beschikbaar? Dan kan een BV of SL-structuur voordelen bieden.
Welke keuze het beste is in jouw situatie, hangt af van je persoonlijke doelen en wensen. Ook kan het onderdeel zijn van een bredere vermogensstrategie. Het is belangrijk om je hierbij goed te laten adviseren. Wil je hierover verder praten? Plan hieronder een vrijblijvende afspraak.